不動産探しをしていると、価格や立地条件は魅力的なのに「都市計画道路がかかっています」という一文に出会うことがあります。この瞬間、多くの方が「将来、立ち退きになるのでは」「建物が建てられないのでは」と不安を感じ、検討対象から外してしまいがちです。しかし、都市計画道路がある土地＝避けるべき土地、という認識は必ずしも正解ではありません。重要なのは、正しい判断基準を持つことです。

都市計画道路とは何か

都市計画道路とは、将来の交通や街づくりを見据えて、都市計画として位置づけられた道路のことです。ここで注意したいのは、「計画されている」という点です。計画決定されているからといって、すぐに工事が始まるわけではありません。中には数十年単位で計画が動いていない路線も多く存在します。

都市計画道路には大きく段階があり、

1. 都市計画決定（線が引かれた状態）
2. 事業化（予算化・実施決定）
3. 用地買収
4. 工事着手
   という流れで進みます。多くの物件は①の段階で止まっており、実際の事業化まで長期間かかるケースがほとんどです。

再建築や建築はできるのか

「都市計画道路がある＝再建築不可」という誤解もよく耳にしますが、これは誤りです。原則として、都市計画道路予定地であっても、一定の要件を満たし、所定の申請を行えば建築は可能です。

具体的には、将来の道路整備に支障が出ない構造（簡易な構造、セットバックへの配慮など）であることが求められますが、実務上は住宅の建築が認められるケースが大半です。金融機関の融資も、内容次第では通常通り利用できることが多く、実際に住宅が建ち、生活が営まれている事例も数多く存在します。

購入判断のポイント

都市計画道路がある土地を検討する際は、以下の点を冷静に確認することが重要です。

まず、その道路がどの段階にあるのか。事業化されているのか、何十年も動いていない計画なのかによって、リスクの性質は大きく変わります。次に、建築制限の内容を具体的に把握すること。どの程度の建物が建てられるのか、将来の建替えは可能かを専門家と確認する必要があります。

そして価格です。都市計画道路がかかっている土地は、同条件の土地と比べて割安に設定されていることが多く、これが最大の魅力でもあります。将来の不確定要素を織り込んだ価格であるなら、その分を理解した上で購入することは、合理的な選択と言えます。

「リスク」ではなく「条件」として捉える

都市計画道路は確かにリスク要素です。しかし、それは「知らずに買うリスク」であって、「理解した上で買う」のであれば条件の一つに過ぎません。将来、用地買収が行われた場合には、補償を受けられる可能性もありますし、それまでの長い期間、割安な価格で住まいを持てるというメリットもあります。

まとめ

都市計画道路がある土地は、良し悪しがはっきり分かれる物件です。しかし、再建築不可ではありませんし、要件を満たして申請すれば建築も可能です。重要なのは、「なんとなく不安だから避ける」のではなく、計画の段階、制限内容、価格とのバランスを正しく理解することです。

条件を理解し、納得した上で選ぶのであれば、都市計画道路がある土地は「買い」となるケースも十分にあります。不動産は情報量で判断が大きく変わるもの。だからこそ、専門家と一緒に冷静な判断基準を持つことが、後悔しない購入への近道と言えるでしょう。