不動産を売却したあと、「売った年の翌年に確定申告が必要です」と説明を受け、多くの方が「なぜ翌年なの？売却が決まった時点で税金が決まるのでは？」と疑問を持たれます。実際、家の売却は人生でそう何度も経験するものではなく、税金の計算方法も複雑です。では、なぜ確定申告は売却“後”に行う必要があるのでしょうか。その理由をわかりやすく整理してみます。

■売却が成立しないと“譲渡所得”が確定しない

不動産売却にかかる税金の正体は「譲渡所得税」。これは“利益”に課税される仕組みです。
つまり、売れた金額−取得費−諸経費＝利益（＝譲渡所得） という形で計算する必要があります。

しかし、この利益は、
・売買契約が正式に成立する
・代金が支払われる
・引渡しが完了する
といったプロセスをすべて経てはじめて確定します。
売却前の段階では、最終的に引渡しできるかどうかも不明ですし、手残り額の計算もできません。したがって、売却が完了した“翌年”に、確定した金額を基に申告する必要があるのです。

■必要書類が揃うのが「翌年」だから

確定申告に必要な書類は、売却後でなければ発行されないものがほとんどです。

たとえば、
・不動産会社からの仲介手数料の領収書
・司法書士報酬の領収書
・登記費用の内訳
・銀行への返済書類（抵当権抹消など）
など、売却が完了したあとでなければ確定しません。

また、取得費を計算するために過去の購入時の書類を探す必要もあります。費用の確定には時間がかかり、物件によっては引渡し月が年末近くになることも多々あります。そのため、翌年にまとめて書類をそろえ、確定申告をする流れになります。

■税務署も「売却後」でなければ正しい税額を判断できない

税務署が必要としているのは「最終的な譲渡所得額」です。
もし売却前に申告しようとすると、以下のような不確定要素が残ります。

・契約解除の可能性
・引渡し遅延
・売却代金の減額交渉
・追加発生する諸経費

こうした情報が売却完了まで動く可能性があるため、税務署としても「売却前の申告」は受け付けられません。確定した金額がそろって初めて申告が可能となります。

■税金の特例も“売却後”でないと使えない

不動産売却にはさまざまな特例が存在します。
代表的なものは「3,000万円特別控除」「買い替え特例」などですが、これらも条件が“売却後の状況”に基づいて判断されます。

たとえば、
・その家が本当に居住用だったか
・買い替え物件の取得時期はいつか
・家族の住民票移動はどうか

こうした情報は確定しないと特例の適用ができず、当然ながら確定申告も売却の翌年である必要があります。

■まとめ：売却後でなければ“確定しないこと”だらけ

家の売却は完了するまで時間がかかり、状況も変化しやすいものです。
そのため、確定申告は以下の理由から「翌年」に行うのが大前提となっています。

1. 利益（譲渡所得）が確定するのは売却後だから
2. 必要書類は売却後に揃うから
3. 税務署も確定したデータでなければ判断できないから
4. 特例の可否も売却後に確定するから

もし売却で利益が出ても、3,000万円控除を使えば税金がゼロになるケースも多く、正しい申告は大変重要です。不動産売却を考えている方は、売却後の確定申告まで含めてスケジュールを立て、早めに準備を進めておくことが安心につながります。