賃貸中の物件を売却する際の注意点とは？ | 入間市の不動産売却は【入間市・狭山市不動産売却エージェント】へ

不動産の売却と聞くと、「空き家や自宅を売る」イメージを持たれる方が多いかもしれません。しかし実際には、現在も入居者が住んでいる賃貸中の物件を売却するケースも少なくありません。アパートや戸建てを投資用として所有している方、相続で引き継いだ物件を手放したい方などがこれにあたります。
ただし、賃貸中物件の売却は通常の空き家売却とは異なる注意点があります。今回は、その特徴やメリット・デメリットについて解説します。

■ 賃貸中の物件は「オーナーチェンジ物件」として売却される

入居者が住んでいる状態で売却する場合、その物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれます。
これは、入居者との賃貸借契約を引き継いだまま新しい所有者に売却する形です。つまり、物件の名義は変わりますが、入居者はそのまま住み続け、家賃も従来どおり支払われます。

購入する側は「家賃収入がすぐに得られる投資用物件」として検討するため、居住用として購入する一般の買主層ではなく、投資家や不動産事業者が主なターゲットになります。

■ レントロールで収益状況を明確に

賃貸中物件を売却する際には、**レントロール（賃貸明細表）**の提示が重要です。
レントロールには、

各部屋の賃料（月額〇万円）
共益費や駐車場代
入居開始日、契約期間
入居者の有無
などが一覧でまとめられています。

これを提示することで、買主は「今後どのくらいの収益が見込めるか」「空室リスクはどの程度か」を判断できます。
たとえば「満室で月収30万円・利回り7％」といった情報があれば、投資家にとっての魅力が明確になります。

■ メリット：安定した収益物件として評価される可能性

賃貸中の物件を売る最大のメリットは、収益が確保された状態で売却できることです。
特に、長期間入居している借主がいる場合は「安定した収入源」として評価され、投資家の目に留まりやすくなります。
また、空室リスクが低い物件ほど利回り計算がしやすく、市場価格より高く売却できる場合もあるのです。

さらに、売主側としても退去の立ち合いやリフォームなどの手間が不要です。入居者とのトラブルを避けながらスムーズに売却を進められるのは大きな利点です。

■ デメリット：買主層が限られる・内見が難しい

一方で、賃貸中の物件を売る際にはいくつかのデメリットもあります。
まず、実際に室内を見学できないケースがほとんどです。入居者のプライバシーを守るため、原則として内見は行えません。そのため、室内写真が少なく、買主にとっては「現況が分かりにくい物件」となり、購入をためらわれることもあります。

また、購入希望者が投資目的に限られるため、需要が狭まり、売却期間が長引く可能性もあります。
特に、家賃が相場より高すぎたり、築年数が古く修繕費がかかりそうな物件は、買主からの評価が厳しくなる傾向にあります。

■ 売却をスムーズに進めるためのポイント

賃貸中物件を売却する際は、以下のような点を意識するとスムーズです。

最新のレントロールや賃貸契約書を整理しておく
　→収益や契約条件が明確だと、買主が安心して判断できます。
固定資産税や修繕履歴も提示する
　→維持コストや将来的な支出を把握しやすく、信頼性が高まります。
賃貸中でも買取を行う業者に相談する
　→入居中のままでも現金化が早く、相続や資産整理の際に有効です。

■ まとめ

賃貸中の物件の売却は、「空室にして売る」よりも制約が多い一方で、安定した家賃収入という強みもあります。
大切なのは、「誰に」「どのように」売るかを明確にし、投資家目線の情報提供を行うことです。
不動産会社によっては、賃貸中のままでもスピーディーに買取を行うケースもあります。
入間市などで賃貸中の物件売却をご検討の際は、まず専門家へ相談し、最適な方法を一緒に検討してみましょう。