不動産の売買において、「境界」という言葉はとても重要です。土地の所有権は、どこからどこまでが自分の土地なのか、という「境界」によって明確に定まります。ところが実際の取引現場では、「境界がはっきりしていない土地」も少なくありません。そのような場合に登場するのが、「境界非明示」という取引条件です。

◆「境界非明示」とはどんな意味？

境界非明示とは、売主が土地の正確な境界を示さないまま売買契約を行うことを指します。
通常、土地を売却する際は「境界明示義務」といって、売主が境界標や測量図などをもって隣地との境を明確に示す必要があります。ところが、相続で取得した土地や、長年放置された空き家、または所有者が高齢で測量の手配が難しい場合など、売主側の事情によって境界を確定できないケースがあります。

そうした場合に、「本件土地の境界については売主は明示を行わないものとし、買主はこれを承諾する」という特約を付けて契約を結ぶのです。これがいわゆる「境界非明示特約」と呼ばれるものです。

◆なぜ「境界を示さない」取引があるのか？

一見すると、「境界をはっきりさせないまま売買するなんて危険では？」と思われるかもしれません。しかし、現実には境界確定のための測量には時間も費用もかかります。隣地所有者との立ち会いが必要になることもあり、すぐに合意できるとは限りません。

特に相続した土地や空き家では、長年手を付けていないケースが多く、境界標が失われていることもしばしばです。
こうした事情から、売主が「現況のままで引き渡す」という条件で売却を進めるために、境界非明示とするケースがあるのです。

◆買主側にとってのリスクとは

買主にとって、境界非明示の土地を購入する最大のリスクは、「土地の正確な範囲が不明確である」という点です。将来的に隣地との間で境界トラブルが発生する可能性もあります。
例えば、塀やフェンスが自分の土地だと思っていた部分が、実際には隣地の所有であった、というケースも実際にあります。

また、後から測量を行った結果、登記面積と実際の面積が異なることが判明することもあります。この場合、売主が境界を保証していないため、買主は原則として文句を言えません。ですから、境界非明示の土地を購入する際は、購入後に自分で測量を行うことや、建築計画の前に境界確認をすることが重要になります。

◆売主側の注意点

売主が境界非明示とする場合でも、完全に責任を免れるわけではありません。
たとえば、売主が明らかに境界紛争を認識していながらそれを隠した場合や、他人の土地を含めて売却してしまった場合などは、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

また、買主に対して「境界を示さないこと」や「現況渡し」であることを十分に説明し、書面で合意しておくことが大切です。重要事項説明書や売買契約書にその旨を明記しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

◆まとめ

「境界非明示」は、売主・買主双方の事情を考慮したうえで成り立つ特殊な取引形態です。
売主にとっては測量費や時間を節約できる一方で、買主にとっては将来のトラブルリスクを抱えることになります。したがって、どちらの立場であっても、取引前に専門家である不動産業者や土地家屋調査士などに相談し、現況をよく確認しておくことが何より重要です。

特に入間市や近郊エリアのように、古い住宅地や相続で引き継がれた土地が多い地域では、「境界が不明確なままの土地」は少なくありません。売却や購入を検討する際は、境界の有無だけでなく、その後の利用計画やトラブル防止の観点からも慎重な判断が求められます。